نکات حقوقی خرید و فروش ملک

– 1وضعیت طرفین معامله

برای صحت هر معامله‌ای لازم است که طرفین دارای ویژگی‌ها و اوصافی باشند. به طور مثال قصد معامله وجود داشته باشد یا طرفین عاقل و بالغ باشند، زیرا معامله با اشخاصی که عاقل و بالغ نبوده صحیح است. در هنگام معامله حتما باید مدارک شناسایی افراد دیده شود و هویت آن‌ها مطابق با مدارک موجود مطابقت داشته باشد.

همچنین اگر فروشنده ملک را از راه وکالت‌نامه که متعلق به فروشنده اصلی است، اقدام به فروش ملک کند، حتما باید از از اصالت وکالت‌نامه و در قید حیات بودن فروشنده اصلی اطمینان حاصل کرد، زیرا وکالت‌نامه با فوت یا حادث شدن جنون مالک اصلی باطل می‌شود و در نتیجه هر معامله‌ای هم که با آن وکالت انجام شود، اعتباری ندارد.

 

۲– وضعیت سند ملک مورد معامله

در هنگام معامله باید سند ملک به طور کامل دیده و بررسی شود. بسیاری از املاک، بدون سند مجزا و تک برگ یا در برخی موارد چندین ملک به صورت یک‌جا و دارای یک سند واحد هستند که افراد این املاک را از هم تفکیک می‌کنند و به فروش می‌رسانند.

همچنین باید به وضعیت کاربری ملک نیز توجه کرد. به طور مثال بسیاری از املاک ساخته شده دارای زمین زراعی هستند که در آن به‌طور غیر مجاز اقدام به تغییر کاربری و احداث بنا صورت گرفته است.

 

۳– بررسی کامل ملک مورد معامله

خریدار یک ملک باید حتما به طور دقیق و بدون هرگونه تعارف، ملک مورد نظر خود را وارسی کند تا کاملا در جریان معایب و مزایا آن قرار بگیرد. ممکن است به طور مثال ملک در طرح تعریض خیابان یا اتوبان واقع شده باشد یا ملک در رهن بانک باشد.

درست است که اگر عیبی در ملک وجود داشته باشد و خریدار بدون آگاهی از آن ملک را بخرد، برای او بعد از انجام معامله حق فسخ ایجاد می‌شود، اما این امر مستلزم صرف وقت و هزینه‌هایی برای او بوده که با سهل‌انگاری در هنگام خرید بر او وارد شده است.

 

۴_ استعلام از ارگان‌های مربوط

همان‌طور که اشاره شد، گاهی اوقات فروشنده ملک با وکالت‌نامه اقدام به فروش ملک می‌کند یا از وضعیت ملکی درباره زراعی بودن یا در توقیف و رهن آن در بانک اطلاع ندارد. در این‌باره با استعلام از دفتر اسناد رسمی، صادرکننده وکالت‌نامه در ارتباط با وکالت‌نامه فروشنده، از جهاد کشاورزی جهت مزروعی نبودن ملک و بانک مرکزی در ارتباط با رهن نبودن ملک استعلام صورت می گیرد.

 

۵– انعقاد قرارداد

طرفین باید به طور روشن و بدون ابهام درباره ملک با یکدیگر، توافق و آن را به صورت کتبی با حضور حداقل ۲ شاهد، منعقد کنند. هرچند بهتر است این اقدام در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد، اما قولنامه یا مبایعه‌نامه صورت گرفته در دفتر املاک یا بین خود طرفین نیز قانونی و درست است.

 

۶– مندرجات الزامی قراردا

در قرارداد منعقد شده بین طرفین باید مشخصات ملک و متعلقات داخل در آن به طور کامل بیان شود. به طور مثال ذکر متراژ ملک، قیمت ملک، نحوه پرداخت و تسلیم ملک هر چیزی که شامل و جزو داخل ملک محسوب می‌شود، باید حتما قید شود.

امروزه بسیار شاهد این موضوع هستیم که طرفین درباره موضوعی به طور شفاهی توافق کرده‌اند، اما در قرارداد ذکر نشده که باعث بروز اختلافات عدیده شده است. به عنوان مثال، تعیین نکردن وضعیت پارکینگ یا انباری در ملک.

 

۷– آگاهی کامل به مفاد و الفاظ به‌کار برده شده در قرارداد

طرفین معامله باید یا خود آگاه به مسائل حقوقی باشند یا با مشاوره و حضور وکیل دادگستری، اقدام به معامله کنند.

گا‌ه در بعضی موارد، یک طرف معامله از الفاظ به‌کار برده شده در مفاد قرارداد آگاهی ندارد که لطمات سنگینی به خود وارد می‌کند. به‌عنوان مثال، کلیه اختیارات قانونی و اختیاری خود را جهت فسخ معامله از بین می‌برد.

 

۸– درج حق فسخ در قرارداد

ایجاد حق فسخ به خریدار یا فروشنده، کمک بسیار زیادی می‌کند تا در صورت نقض تعهد طرف دیگر معامله، بتواند قرارداد را یک طرفه فسخ کنند. به عنوان مثال، بر خریدار شرط شود در صورت پرداخت نکردن کل مبلغ قرارداد در مدت تعیین شده، فروشنده می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.

لازم به ذکر است این حق فسخ، اغلب به‌صورت شرط واقع می‌شود و باید به گونه‌ای واقع شود که قابل تعیین باشد و به‌صورت مجهول باقی نماند.

به طور مثال، فروشنده شرط می‌کند که پس از خرید همه ملک، هر موقع خواست اقدام به تنظیم سند کند یا خریدار شرط کند فروشنده ملزم به تخفیف در معامله به اندازه دلخواه خریدار باشد.

 

۹– پرداخت اقساطی بهای معامله

با توجه به خلف وعده‌ها و نقض تعهداتی که اصولا در هر قراردادی ممکن است به وجود آید و از بین رفتن اعتماد در جامعه، در قرارداد هم لازم است حتما اقدامات احتیاطی و پیشگیرانه از ضرر یا وقوع هرگونه کلاهبرداری یا مواردی از این دست از سوی خریدار صورت گیرد. یکی از این اقدامات، قرار دادن اقساط جهت پرداخت و تعیین موعد در پرداخت آن است.

همچنین، مطابق با قانون، فروشنده می‌تواند برای پرداخت نکردن هر قسط، خسارت تعیین کند یا در صورت حق فسخ، قرارداد را فسخ کند.

 

۱۰– تحویل ندادن ملک تا زمان پرداخت کامل قرارداد و تنظیم سند

خلف وعده و نقض تعهد، تنها از جانب فروشنده نیست و ممکن است خریدار نیز به تعهدات خود پایبند نباشد. فروشنده باید به دور از هرگونه تعارف، از تسلیم ملک تا پایان پرداخت همه مبلغ قرارداد، خودداری کند.

همچنین، توصیه می‌شود که فروشنده، مبلغ قرارداد را به صورت نقد دریافت کند و از دریافت چک، خودداری کند.