1- مال غیرمنقول

شفعه تنها در اموال غیر منقول راه دارد و حق شفعه قابل اعمال در مال منقول نمی باشد. در میان اموال غیرمنقول نیز شفعه تنها در غیرمنقول ذاتی راه دارد. غیرمنقول ذاتی مالی است که ابتدا و ذاتا غیرمنقول بوده است و به واسطه ی عمل انسان غیرمنقول نگردیده است. بنابراین، حق شفعه تنها اختصاص به املاک دارد. البته در بنا و درخت که غیرمنقول به واسطه ی عمل انسان محسوب می شوند هنگامی حق شفعه وجود دارد که آن اموال با زمین فروخته شوند.

در صورتی که بنا و درخت بدون زمین فروخته شوند مطابق ماده 809 قانون مدنی حق شفعه وجود نخواهد داشت. حق شفعه در غیرمنقول حکمی (آلات و ادوات کشاورزی) و غیر منقول تبعی (حقوق و دعاوی که موضوع آن ها اموال غیرمنقول است) راه ندارد. لازم به ذکر است خود حق شفعه غیرمنقول تبعی می باشد چراکه حقی است که موضوع آن مال غیرمنقول است.

 

2- قابل تقسیم 

منظور از قابل تقسیم بودن، قابلیت افراز ملک بنا به تشخیص اداره ثبت می باشد. غیرقابل تقسیم بودن یک ملک ممکن است به دلایل مختلفی باشد. برای نمونه قابل تقسیم نبودن ملک ممکن است به دلیل ضرر وارده به ملک و ارزش سهام شرکا باشد یا آنکه تقسیم مخالف با قوانین و مصالح عمومی باشد. لازم به ذکر است التزام قراردادی شرکا به عدم تقسیم ملک مانع از ایجاد حق شفعه نمی باشد.

3- مال مشاع 

مال مشاع مالی است که  دارای دو یا چند مالک باشد و مالکیت این افراد در جزء جزء ملک بوده و سهم هریک از آن ها قابل تشخیص و تمایز نباشد. اشاعه ممکن است ارادی باشد یا قهری؛ اشاعه ارادی با قصد و اراده ی مالک بوجود می آید و در اشاعه قهری اراده ی مالک یا مالکان در ایجاد اشاعه نقشی ندارد.

حق شفعه در هر دو مورد اشاعه خواه مبنایش ارادی باشد یا قهری بوجود می آید. لازم به ذکر است مشاع بودن مال تنها یک استثنا دارد و آن هم ماده 810 قانون مدنی است. به موجب این ماده اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه دارد اگر چه در‌خود ملک مشاعاً شریک نباشد ولی اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه ندارد.

 

4- شرکا دو نفر باشند

این امر بدین معناست که ملک باید بین دو نفر مشاع باشد یا به عبارت دیگر ملک تنها دو مالک داشته باشد نه بیشتر. لازم به ذکر است شرط تعداد دو شریک باید در زمان ایجاد حق شفعه وجود داشته باشد. بنابراین، اگر صاحب حق شفعه قبل از آنکه حقش را اعمال کند فوت نماید، تعدد وراث مانع ایجاد حق شفعه نمی باشد.

البته اگر ملک به چند ورثه برسد و بعد از آن شریک بخواهد سهم خودش را بفروشد حق شفعه برای چند ورثه بوجود نمی آید چراکه در اینجا در زمان ایجاد حق شریکان بیش از دو نفر می باشند. همچنین، فروش بخشی از ملک یا تمام ملک به چند خریدار نیز مانع حق شفعه نیست.

 

5- بیع (فروش) به ثالث

انتقال سهم شریک در صورتی برای شریک دیگر حق شفعه بوجود می آورد که این انتقال از طریق بیع باشد. انتقال سهم شریک بصورت هبه و صلح و معاوضه و قرار دادن مهر و.. سبب ایجاد حق شفعه نمی شود. لازم به ذکر است خیاری بودن بیع مانع از اعمال حق شفعه نمی باشد اما بیع شرط ایجاد کننده حق شفعه نیست چراکه در قانون ثبت ملک محسوب نمی شود.

 

6- سهم مشاع باید مبیع قرار گیرد نه ثمن

بدین معنا که شریک نباید ملک را به جای پول در مقابل خرید مالی دیگر قرار دهد. برای نمونه اگر شریک بخواهد مالی را از شخص الف بخرد اما به جای پرداخت پول آن مال، سهم خود را به الف بدهد، در اینجا حق شفعه برای شریک دیگر بوجود نمی آید.
شفعه حق مالی و عینی است و دعاوی راجع به آن غیرمنقول تبعی می باشد. دعوای اخذ به شفعه باید به طرفیت خریدار و فروشنده اقامه گردد. دادگاه صالح در این دعوا دادگاه محل وقوع ملک است.
اثر حق به شفعه ناظر به آینده است.
حق شفعه به ارث می رسد اما قابل انتقال ارادی نمی باشد. وراث حق شفعه را به نسبت سهم الارث می برند اما هریک نمی توانند این حق را نسبت سهم خود اجرا کنند و یا باید نسبت به تمام مبیع اعمال شود یا از آن صرف نظر شود. زن از حق شفعه ارث می برد.
شفعه ایقاع فوری است بدین معنا که اعمال حق شفعه نیاز به رضایت و توافق شریک دیگر ندارد و تنها با قصد و اراده ی ایقاع کننده در مهلتی که عرفا فوری محسوب می شود قابل اجرا می باشد. همچنین شفعه ایقاعی لازم محسوب می شود.
شفعه حقی است قابل اسقاط؛ اسقاط حق شفعه می تواند ارادی باشد که در این صورت به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور نماید واقع می شود. همچنین اسقاط می تواند قهری باشد مانند تاخیر در اجرای حق شفعه در صورت علم به حق و فوری بودن آن، ناتوانی در پرداخت ثمن، تلف کل مبیع پیش از اخذ به شفعه. اسقاط همچنین ممکن است صریح باشد یا ضمنی.
لازم به ذکر است رد پیشنهاد فروش سهم که توسط شریک داده شده، قبول وکالت آنان در بیع و تشویق به معامله، دلالت بر اسقاط ضمنی شفعه ندارد.